二手房新政落地 西昌楼市成交量未现明显波动

作者:洪冬玲 来源:凉山城市新报 时间:2015-04-19 08:57:44 阅读量:

 3月30日,财政部发布了关于二手房的新政。新政规定个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

 
  距离新政发布已过去两周,西昌楼市究竟正在经历怎样的市场变化?二手房市场会因此迎来新一轮涨价风潮吗?带着疑问,记者进行了走访了解。
 
  新政落地:
 
  西昌已开始执行房产营业税新政
 
  日前,记者从西昌市地方税务局二所副所长刘静处了解到,西昌从3月30日起就开始按照国家要求严格执行调整后的二手房新政了,在新政执行后,市民应搞懂几个新政所涉及的概念。
 
  首先,什么是普通住房呢?西昌市普通住宅标准原则上应同时满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上、单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
 
  符合这一条件的住房在购房时间超过2年后,即可免征营业税。需要注意的是,其购房时间的认定是以个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间,如果两者不一致,则按‘孰先’原则确定购买房屋时间。
 
  在这之前,在西昌个人转让或赠与普通住宅年限低于5年的,房产营业税及附加税费是按照计税价×5.6%来征收的。以一套购于2012年的100平方米的二手房为例,若其总价为80万元,那么,在新政未出台前出售,购房者需要支付5.6%的营业税及附加税费,即4.48万元,而在“五改二”新政出台后,由于该住房出售时已满2年,上述的4.48万元营业税及附加税费便可免征。
 
  那么,新政执行后,居民售房需要办理哪些手续呢?居民需要携带房产证、身份证、发票、购房凭证以及正规的买卖合同等相关证明文件,先到房产交易处进行办理相关手续并申报税款,再进行过户。
 
  根据西昌市地方税务局二所的工作人员介绍,二手房交易涉及的地方税费主要包括:卖方涉及的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加费、土地增值税、所得税、印花税;买方涉及的契税、印花税。
 
  市场表现:
 
  买家等降 卖家等涨
 
  记者在走访中发现,楼市调控政策的出台对西昌市民的影响并不大。许多对住房具有刚性需求的购买者因为政策原因而产生观望情绪,但是许多有出售房屋打算的业主并不认为西昌的房价会跌。这也使得对住房具有刚性需求的市民推迟入市,许多首次购房者将购房计划一拖再拖。
 
  家住美姑县的史先生在去年就开始看西昌多个楼盘的房子,史先生发现,新楼盘房屋一平方米均价都要8000元左右,二手房一平方米均价都要6000元左右了。史先生看上了好几套新房和二手房,但是始终犹豫不决,理由就是在观望,等待国家进一步的调控政策。这不,今年出台的央行降息、公积金贷款新政、套房贷款比例调整、二手房新政等一系列政策让他看到了希望。
 
  打算明年与女友完婚的蔡强先生也在观望西昌楼市。“还是要跟女方家里商量一下,看看到底是买二手房还是买新房更划算。”
 
  一方面是观望的市民,不着急入市;另一方面是拥有多套住房的业主,也不着急出售。
 
  以西昌市民族风情园新城锦绣小区的业主陈女士为例,她在西昌有多套房子,却不急着出手,她表示:“西昌的自然环境很好,近几年的发展也不错,我认为房价还会持续往上走。即使现在有调控政策出台,西昌的房价也只是涨得没那么快了,应该不会降,就算降了,也还会慢慢涨回来。”同陈女士观点一致的房主不在少数,他们都表示,卖房还不如租房。
 
  房产机构:
 
  成交量未现明显波动
 
  根据西昌市房地产管理局交易所的副所长郑义介绍,新政执行以来,西昌楼市并未出现明显波动。据统计资料显示,2015年3月13日至4月14日,西昌楼市共计成交商品房342套,同比上涨25.64%,环比上涨36.23%;二手房交易量达190套,其中,个人住宅成交量为189套。总体来说,西昌楼市的走势是比较温和的。
 
  “价格方面,我们也一直都在关注,各个楼盘的价格都在可控范围内,至于成交量,一直都走得比较平稳,在西昌,不管是新开发的商品房还是二手房交易,受政策影响都不明显,市民消费比较理性。”郑义分析说道。
 
  在位于西昌市大成商业广场的中信房产公司,经理林照告诉记者,四月份以来,整个门店的来电咨询量和来访量都出现了明显的增长,不少人是专门为咨询新政策对本地楼市的影响而来的。“过去楼市的‘金九银十’现象已经逐渐在减弱,现在,只要国家一出台楼市新政,市场上就会出现短暂的火爆情形。不过,从2014年开始,都是咨询的人比较多,行动的人少。”
 
  林照进一步介绍说:“以2013年为例,‘国五条’出台以后,成交量至少上涨了2至3倍,生意好的时候,一个月都可以成交八九十套房,而现在,一个月也就成交十来套。”他回忆说,近几年来,西昌楼市在2013年最为火爆,而后,成交量从2014年开始下滑,今年,楼市正逐步回归理性。
 

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