“按揭贷款还没有还完，房子可以卖吗？”近日，市民刘先生拨打本报热线咨询，按揭购房贷款还没还清，房子是否可以出售？如果可以，怎样才能将这套房产出售？

　　刘先生告诉记者，自己在西昌工作了5年，两年前在航天南路附近通过按揭贷款的方式购买了一套房，现在还有一笔贷款款项尚未还清。上个月因工作调动到成都，所以想把西昌的房子卖了，但辗转几日，联系了多名有购房意愿的人，都遇到了同样的困难，就是贷款没有还完。于是便四处咨询。就此问题，记者进行了相关咨询并整理，供市民朋友们参考。

　　贷款未还清不能办理更名

　　换证需贷款行提供证明

　　首先，首先要确定是否有房产证。二手房交易以房产证为准,有了房产证才可以上市交易。如果房产未拿到产权证,就不能办理过户手续,也就不能进行房屋的买卖。其次，对于存在按揭贷款尚未还清的房屋，如果进行个人交易，是不能办理房屋产权更名的。未还清贷款的房子还处于抵押状态,是不能上市交易的,但是,在现实中,可以通过一些方法来实现。

　　西昌市房地产交易中心的工作人员介绍说，对于存在贷款未还清的房屋，需要等到贷款偿还完毕，换取新的房屋产权证之后，才能够办理房屋更名。

　　因为在房屋按揭还款期间，房屋所有权证上存在“房产抵押”字样，所以房主需要等到还清银行贷款之后，携带银行提供的他项权利证、贷款还清证明以及有“房产抵押”字样的房屋产权证、个人身份证明到房屋交易中心去换取没有“房产抵押”字样的产权证，之后就可以办理正常的房屋更名交易。

　　转按揭是最直接有效的方法

　　什么是转按揭呢？就是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或者转让给第三人来办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

　　但在实际操作中,不同银行有不同规定。具体规定还需要咨询相关的银行方面。据了解,只有建设银行可以办理按揭转让。同时需要委托中介代理公司向银行方面申请转按揭事宜,二手房转按揭业务银行不接待个人办理申请。

　　用买方首付款缴清剩余贷款

　　用买方首付款缴清剩余贷款，这是当下二手房交易中最多应用的模式。这种模式适用于原房主贷款额度较低或者原房主已经归还大部分贷款,所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,来进行下一步交易。

　　通过押尾款

　　方式出售

　　对于贷款尚未还清就想出售房屋的，还可以通过在交易中买方留有尾款，待房主还清贷款，再办理更名过户的方式。但是，这种情况下买方只能一次性付款，而不能再向银行申请贷款。对于尾款数额，买卖双方可以具体协商，并且将留尾款与如何更名方式写在买卖合同中。记者建议，由于贷款尚未还清的房屋进行交易存在很大的风险，所以买卖双方最好通过中介签订三方买卖合同，以尽量减少风险。

　　利用银行贷款

　　来缴清剩余贷款

　　如果以上两种方法都行不通,那么卖家可以考虑用其名下的抵押物(如其他房产),以结清按揭贷款。

　　如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产,可以采取这种方式,但前提是房主有银行认可的抵押物(如其他房产)用来向银行申请贷款。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款,促成交易的成功。之后等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款。

　　无产权证房屋

　　买卖风险大

　　所以,刘先生的这种情况,贷款没还完,是可以卖掉房子的。但是，相关业内人士建议，购买贷款尚未还清的二手房风险非常大，不建议购房者购买。对于没有产权证的房屋，买方只相当于购买了房屋的使用权，而房屋的所有权仍旧在卖方名下。所以如果买卖双方都想降低风险，尤其是降低买方风险，那么一定要在合同中将今后如果不配合更名的违约责任细化，并一定留有一定数额的尾款，并且最好有第三方中介公司介入签订三方合同。