编者按：

 

　　现实生活中农村土地买卖普遍存在，一旦遇到土地征地赔偿、拆迁时，就会引发买卖双方的纠纷。常见的情况，是土地出卖方向人民法院起诉，要求确认合同无效，并要求买受方返还土地。出现这样的纠纷，法院头痛了——合同有效还是无效？土地返还还是不返还？

 

　　案例回放

 

　　2000年，家住凉山州的吴俊（化名）听朋友说眉山地区农村的土地价格便宜，身边许多人都在眉山地区买了土地修建房屋后用于养老。快要退休的吴俊听后也蠢蠢欲动，想着在西昌买一套商品房的钱，能够在眉山农村修一栋小别墅了。考虑了一段时间后，经多方渠道引荐，吴俊与眉山当地农民陈华（化名）签订了一份《土地买卖合同》，合同约定将陈华在眉山市东坡区的土地承包经营权、宅基地及土地上的附着物以时价5万元的价格转让给自己。

 

　　如愿买到土地的吴俊，先是对房屋进行了大面积的重建装修，后将闲置的土地进行了开垦，退休后，举家搬迁至眉山，开始了“采菊东篱下，悠然见南山”的生活......

 

　　2014年，已经在眉山生活了14年的吴俊突然收到当地法院送达的起诉状和开庭传票——当年出卖土地给吴俊的陈华居然以一纸诉状将吴俊告上了法庭，其向法院提出诉讼请求，要求确认双方于2000年所签订的《土地买卖合同》无效，并要求吴俊返还其房屋及宅基地。

 

　　原来，2014年眉山市东坡区开展大规模的城市建设。吴俊原先购买陈花的这处宅基地现在涉及政府拆迁，于是利益的驱使下，陈华将吴俊告上了法庭。吴俊收到上述材料后，笑称陈华“无法律常识”，认为双方协议买卖的土地，并且已经经过了14年之久，难道是这一纸诉状就能讨回的吗？

 

　　但是让吴俊没有想到的是，该案经眉山市东坡区人民法院审理，最终以双方买卖土地的性质属于农村集体用地，属集体所有，且被告吴俊并非该集体经济组织成员，双方对土地承包经营权的转让并未经过发包方同意为由，作出“确认双方于2000年所签订的《土地承包经营权转让协议》无效，被告吴俊将土地限期返还予陈华，由陈华将土地购买款返还给吴某。”的判决结果。

 

　　吴俊收到判决书的那一刻，完全不敢相信这是事实，自己花钱购买的土地和居住了14年的土地和房子就这样被法院判决返还，不禁发出这样的疑问：花钱买了十多年的土地和房屋，带头来却告诉我，这不是我的？

 

　　

　　律师说法

 

　　四川谦亨律师事务所田杨律师分析认为，在上述案例中，吴俊与陈华在对土地承包经营权协议转让时，并未通过发包方的同意，且吴俊并非本集体经济组织的成员，对于宅基地的转让行为属无效的民事法律行为。故人民法院确认双方所签订的《土地买卖合同》自始无效，是具有充分法律依据的。

 

　　田杨解释说，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。通知，该法第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。从上述法律规定我们可以看出，违反了法律、行政法规的强制性规定的的合同条款，自始不发生法律效力。

 

　　那么，吴俊和陈华之间所签订的合同，到底违反了国家的哪些法律规定呢？

 

　　田杨解释到，首先，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取流转方式转让的，应当经发包方同意。”同时，《四川省<中华人民共和国农村土地承包法>实施办法》第三十三条规定：“依法采取转让方式流转土地承包经营权的，承包方应当提前向发包方提出书面申请，发包方应当在收到申请后及时给予书面答复。”

 

　　其次，《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。

 

　　此外，国务院办公厅于1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

 

　　“现在，受房价、拆迁或者其他原因的影响，总有人无视法律规定，暗地里交易，擅自与他人签订合同购买农村土地。从表面看来，购买者占了很大的便宜，但是由于买卖合同属于无效合同，农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。”田杨提醒到，一旦发生纠纷则会被要求返还房屋，造成一定的经济损失，这就哑巴吃黄连了。所以，建议各位想要购买农村宅基地房屋的朋友们，慎重考虑。

 

　　那么，农村土地买卖合同无效被确认无效后，土地购买者的权益应当如何保障呢？一般情况下，在出卖方起诉要求确认合同无效的同时，买受人应当第一时间向人民法院提出反诉，要求对方返还购买款的同时，赔偿自己的损失（房屋装修、货币贬值等）。田杨说，本案中的吴俊，因没有及时提出反诉，故人民法院没有对吴俊的损失是否应当由陈某承担责任进行审理。针对吴俊的损失，他可以进行另案起诉，要求陈华承担赔偿责任。

 

　　凉山城市新报记者 张波