邛海，城市发展的先天优势。 
 
　　西昌当前品质好的楼盘项目，具有强劲的吸引力。 
  
　　旅游业的兴旺，将是西昌房地产业再上台阶的动力。 

 
　　随着季节更替，气温逐步升高，从高山河谷到乡村集市，西昌处处繁花竞放，好一派春天的景象。与这座城市一起跳动的，还有广大市民的住房消费需求。从西昌市房管局统计的数据看，今年1、2月份的商品住宅成交套数和面积较去年同期相比，均有所增长，尤其是1月份的增幅在50%以上。

　　然而，“库存压力”让西昌楼市并不轻松。近两年来，西昌市房地产市场总体比较平稳，但也出现了房地产开发趋缓、商品房销量下降、存量房交易稳中有降的态势。据统计，2015年全年新办商品房预售许可证27件，新增可销售商品住房87.92万平方米，同比增长54%，商品住宅待售面积达到了70多万方近8000套，主要集中在90平方米以下的小户型，达到历史最高点。

　　截至3月上旬，西昌全市商品住房可销售面积依然维持在60万平方米以上，商品住宅的成交均价在7200元/平方米左右浮动，价格趋于稳定让购房者对价格的变化感触不是很明显，商品住宅的走量加快，进而促使购房者将购房计划提前。

　　“要是西昌房价每平方再降500元以上就好了！”购房窗口期来临，市民期待房价再降一些。结合西昌楼市实际，西昌市党委政府正在酝酿出台促进房地产市场发展的措施，利好政策下的“去库存”可以预见，一拨“购房潮”即将来临。

　　“应该说当前是比较好的购房时机，说不定接下来房子好卖了，开发商又把房价提上去，就真的不划算了。”上周末，位于西昌城东的多个品质楼盘又迎来了大批量的周末看房团，来自盐源县的王先生最终敲定了一套约90平方米的商品住宅。

　　据王先生介绍，从去年上半年开始他就有了在西昌购房的打算，当时的销售价位比现在要高点，所以他没有急于下单。“由于要买房，对楼市政策还是有一定的了解，我当时就判断当年下半年西昌楼市肯定会有所回落，果不其然。”对于自己的正确预测，王先生很是满意。但对于当前房价是否就是最实惠的时期，王先生称“不好说，房价太容易受政策因素的影响了”。

　　供不应求和供过于求是市场的两端，市场的热度往往由供求关系决定。房地产市场的热与冷，固然也是由供求关系决定的，经过近十年的发展，西昌房地产市场在“供”与“求”的关系上，历来都是非常明显的。

　　“库存”压力

　　当前西昌楼市的主要矛盾

　　当前要在西昌购买一套商品住宅，几乎不是什么难事。一是因为各大在售楼盘项目商品住宅均有一定量的库存供购房者挑选，二是商品住宅销售价格趋于稳定，并且在“库存”压力之下，下降空间仍然存在，只是降幅进一步收窄。

　　近两年来，西昌市房地产市场总体比较平稳，但也出现了房地产开发趋缓、商品房销量下降、存量房交易稳中有降的态势。据统计，2015年全年新办商品房预售许可证27件，新增可销售商品住房87.92万平方米，同比增长54%，商品住宅待售面积达到了70多万方近8000套。主要集中在90平方米以下的小户型，达到历史最高点。

　　尽管今年1月，西昌房地产市场活跃，消化了一定的库存量，但“去库存”，依然是西昌楼市的一个高频词。究其原因，据业内人士和相关部门的调查分析可归结为以下六方面：一是房地产市场大环境的影响，二是居民观望情绪较浓，三是住房信贷政策的影响，四是多种房地产税收的影响在一定程度上抑制了住房投资，五是商品房户型和产品结构的影响，六是房地产项目周边配套设施滞后等开发环境的影响。

　　库存量达到历史最高点，对各大开发商来说，面临的销售压力无疑是极大的。作为一个新兴产业在城市中崛起，西昌房地产业的发展不过是近十年的事情，居高不下的商品住宅数量，让西昌房地产市场尚不能轻松前进，如此趋势是否会倒逼房价触底，为购房者创造利好的购房时机呢？“当前这个形势，要想尽快将手中的房子卖出去，除了降价，其他途径都不太好使。”某楼盘的销售经理白先生说，“降价”是把双刃剑，购房者的心理诉求往往很难把握，当开发商降价时购房者想的是更大的折扣优惠，并期望房子的市场价格还有下降的空间，如此一来极有可能形成恶性循环，房子越降价越不好卖，购房者的购房计划一拖再拖，所有的计划都会打乱，对整个行业的发展来说是极为不利的。

　　据了解，为扭转市场疲软颓势，提振西昌楼市信心，西昌市党委政府近期正在酝酿出台促进房地产市场健康持续发展的“十条措施”，该措施从政策利好、为购房者创造购房条件、享受“西昌市民”待遇等多方面为房地产行业的发展营造良好的环境和氛围。

　　“购房”需求

　　未来西昌楼市的主要动力

　　“我们商品房销售价格在近期又做了调整，主要还是为了走量，‘窗口期’并不是随时都会有，所以希望有购房意愿的朋友要抓住有利时机，因为一旦压力不那么吃紧，价格小幅上调也是可能的。”西昌某在售楼盘负责销售的郑经理告诉记者，在销售过程中对价格进行微调是销售策略中经常运用到的。因此，可能购房者上个月看的同类型的房源到了本月价格有些许的出入，房价是调高还是调低，关键要看项目销售的预期计划。

　　“我会在近期考虑选购一套房子的，之前也看了许多，说真的当前的价格比起去年前年的确要便宜一些，但要说便宜许多却也说不上，要是西昌房价每平方再降500元以上就好了。”家住西昌城南的李先生前几年依靠智慧和胆识在房地产界投资起家，仅仅凭借“买进卖出”这一简单的投资方式就赚了不少，但从去年上半年开始他就收手了。“捂紧个人腰包是需要勇气的，你知道‘成也萧何，败也萧何’的故事太多了。”李先生说，自己从房地产起家，之前赚钱比较容易，现在难的是如何保住辛苦挣得的家业，有时一个错误的决定将使之前的许多努力前功尽弃。他判断从一个时间段看，房价一定是呈波浪型起伏的，房价走低的时候出手，对于投资客来说是个机会。

　　在实际的购房行动中，购房者往往很难精准把握最佳“窗口期”，这是为什么呢？据西昌某房产中介机构负责人刘先生分析，一是购房者对“窗口期”的概念不敏感，对开发商给出的诸多购房便利和优惠没有综合分析和研判；二是在大背景下，“窗口期”的出现有时短暂，有时漫长，短暂时购房者还没有深入了解“窗口期”已过，漫长时购房者就觉得不新鲜不刺激了，对购房的促进作用也不大，因此“窗口期”的时间概念要不短不长更好。

　　那么，“窗口期”究竟多长为最佳呢？刘先生认为，一般三至六个月，也就是一至两个季度为最佳，这段时既给了购房者充足的时间考虑分析，也为开发商拿出诚意面对购买者给出了自己的定位，对于购房行为的最终成交是比较有利的。

　　当前，西昌房地产市场开发进程中，项目的布局有了很大变化，从挨近邛海边的东南片区到区域广泛的新区建设，再到全新的海河南山片区开发，各自优势明显，竞争空前。另一方面，西昌邛海泸山景区的档次一升再升，而地方党委政府将旅游产业作为支柱产业来谋篇布局，来西昌的外地人将越来越多，逐水而居的人们将成为西昌楼市新的“刚需”人群，这将是西昌房地产市场前进的动力。