物权法新司法解释3月1日起实施 西昌律师解读三大典型问题
作者：侯丽芳 来源：凉山城市新报 时间：2016-03-10 14:10:27 阅读量：
不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题都与老百姓的生活息息相关，而最高人民法院日前颁布实施的《物权法》司法解释，就对这些问题做了相应规定，已于3月1日正式实施。
为了让读者能清楚明白这些规定，记者特邀四川谦亨律师事务所律师杨全中，请他就这些问题为读者做详细的法律解读。
最高人民法院日前公布了《物权法》司法解释，其中对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定，并于3月1日正式实施。
记者邀请四川谦亨律师事务所律师杨全中，请他对关系到老百姓日常生活的典型问题，进行详细解读。他表示，该解释的发布，弥补了《物权法》在实践中的不足，明确了与我们生活中息息相关的物权秩序，为我们的财产起到了保驾护航的作用。
关于所有权确认
记者：杨律师，您好，在我们的生活中经常出现“借名买房”的法律事务。比如因为楼市政策、规避债务、贷款资格等原因，张三以李四的名义购买房屋，房屋登记在李四名下，张三是实际权利人。但张三要求李四过户时，却遭拒绝。此时，如果张三、李四之间就借名买房没有书面协议，那么张三就会遇到维权困难。有的法院甚至一律驳回张三的诉讼请求。对此，新的物权法司法解释对此提出解决办法吗？
律师：近几年来，房屋买卖纠纷日益增多，很多人认为不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决，这就导致了法院民事、行政审判部门相互推诿，致使当事人的诉权无法行使，房屋权利状态始终无法确定。
其中，“借名买房”导致的纠纷在生活中更是普遍，主要是自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。
《物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”
新的司法解释第二条则进一步明确规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”如果张三能够提供实际付款、长期居住等证据足以认定张三就是房屋权利人，法院可以支持张三的诉讼请求。
关于善意取得
记者：此外，在夫妻关系存续期间，丈夫未经妻子同意，将房屋卖给张三，且房屋已经过户到张三名下。妻子知道后，以自己不知道不同意为由，要求撤销房屋买卖协议，要求张三将房屋重新过户回夫妻名下。这样的案例按照新的司法解释应该如何处理呢？
律师：这里涉及到张三是否是“善意取得”的问题。《物权法》规定了善意取得制度，要件包括：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”
在此基础上，此次《物权法》的司法解释进一步明确规定，“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”这更加便于审判机关认定受让人是否真的具有“善意”。
关于按份共有人的优先购买权
记者：对于房屋按份共有，其中一个共有人想要出售自己的份额，其他共有人享有行使优先购买权。对此，《物权法》第一百零一条规定，“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”但是比较原则性，由其何为“同等条件”并不明确。请问，新的《物权法》司法解释对此是否明确？
律师：是的，司法解释第十条规定了“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。此外，司法解释还规定了按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。
共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。未在本解释法定期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求的不予支持；以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效的不予支持。
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