为深入贯彻落实《西昌市商品房预售资金监管办法》（西府发〔2017〕83号）相关要求,进一步加强我市商品房预售资金监管，结合我市房地产市场工作实际，特制定本实施细则。

一、预售资金监管范围

商品房预售资金监管范围，包括首付款、一次性付款、分期付款、个人住房贷款等商品房的购房款。预售资金监管指预售资金的收存、支取、使用及监督管理。

个人住房贷款中贷款发放银行非资金监管银行的，贷款发放银行应作为资金监管银行，将贷款金额纳入监管。

二、监管银行准入条件

预售款监管实行银行专户监管制度，具备下列条件的商业银行，均可向市房地产管理局提出要求担任预售资金专户的监管管理银行（以下简称监管银行）：

1、在我市行政区域内设有营业网点，承诺遵守我市预售款监管规定的分行及以上的商业银行：

2、具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力、承担预售款风险的能力；

3、 网络技术条件能够与监管服务平台兼容对接并实时导入资金出入账信息。

对于符合条件的商业银行，市房地产管理局予以公告，并与其签订预售资金监管金融服务协议。

三、监管帐户及监管协议

开发企业在申请商品房预售许可前，应当选定一家监管银行的综合性支行（以下简称承办银行），以商品房项目为单位开设一个预售资金监管帐户，承办银行在该监管帐户下按预售许可范围（最小为一幢）设立监管登记台帐，记录预售资金收存、支取等情况。

开发企业与监管部门、承办银行需签订预售资金三方监管协议，并明确监管资金总额。

三方监管协议指导文本由市房管局会同有关部门制定。

四、监管资金额度

（一）以预售许可证为单位，根据取得预售许可后至完成竣工验收备案所需的工程建设费制定预算清册（综合建设成本不低于3000元/平方米)，由市房管局会同监管银行共同核定预售资金监管总额。

（二）我市将建立完善开发企业信用评价制度，开发企业申请商品房预售许可时，在本市房地产信用平台公示信用A++级，监管额度可下浮百分之二十；A+级监管额度可下浮百分之十；A级监管额度可下浮百分之五；B级的监管额度按正常值核定；C级的监管额度上浮百分十；D级的监管额度上浮百分二十。

（三）若监管帐户内资金超过监管总额后，对于超过监管总额度的部分，可由监管银行直接办理资金划转业务。

五、监管资金的支取方式

（一）支取监管额度内的预售资金，以预售许可为单位，在预售商品房达到下列工程建设进度节点时，应当满足相应的资金余额要求。

1、完成规划地上建筑层数主体结构工程封顶，申请支取额度不得超出资金监管额度的百分之六十五。

2、完成内外装饰装修工程的，申请支取额度不得超出资金监管额度的百分之七十五。

3、完成安装工程的，申请支取额度不得超出资金监管额度的百分之九十。

4、完成附属工程的，申请支取额度不得超出资金监管额度的百分之九十五。

5、完成不动产初始登记，可申请剩余资金。

6、预算清册应按实际工程建设节点编制。

（二）开发企业取得预售许可证后因商品房销售不畅等原因导致预售资金未能达监管额度的，经市房管局核实确认后，可支取预售资金用于工程建设；鼓励监管银行、贷款银行提供资金支持，促进预售商品房按时竣工验收备案。

（三）开发企业因债务纠纷导致监管帐户资金被冻结的，应当及时组织资金用于预售商品房工程建设直至完成竣工验收备案，并向市房管局报告，经核实确认，将该商品房项目纳入“问题楼盘”类别依照相关文件规定处理，并予以公告。

（四）预售商品房有下列情形之一的，不得支取预售资金：

1、预售资金未达到监管额度，开发企业要求支取用于非工程建设。

2、开发企业直接截留预售资金或转入其他帐户未按要求整改到位。

3、分期付款、个人住房贷款等商品房预售收入款项不进入预售款帐户的。

4、未按时办理商品房预售合同备案的。开发企业自出具预售资金缴款通知单之日起计算，一次性付款、商业贷款和办理住房公积金贷款的须在30日内办理商品房预售合同备案手续。以商品房预售许可证为单位，逾期未备案量超过10%的，停止该项目商品房网签备案5日并暂停拨付预售资金直至整改完成；逾期未备案量第二次超过10%的，停止该项目商品房网签备案10日并暂停拨付预售资金直至整改完成；逾期未备案量第三次超过10%的，停止该项目商品房网签备案30日，并暂停拨付预售资金直至整改完成。

六、预售资金申请使用

开发建设单位根据监管项目工程形象进度和各阶段建设资金使用计划，向监管银行申请预售款。预售人向监管银行提交以下资料：

1、新建商品房预售资金拨付申请表；

2、监理单位出具的符合预算清册的工程建设进度需求证明（应在证明材料中涵括本阶段用款额度、前一阶段工程建设完成情况、前一期预售款实际支付情况等必备内容）；

3、施工单位出具的工程用款需求证明；

4、项目设备购置合同、劳务合同等；

5、各类配套工程建设合同清单或相关凭证；

6、其他工程建设费用证明材料。

7、监管银行审核开发企业提供的相关资料并现场核查（银行可委托具有相关资质的第三方服务机构核实），符合预售款申请使用条件的由监管银行在网签系统点击通过流程后，报市房地产管理局四审制审核，终审通过后，打印预售款划拨单，开发企业凭划拨单前往监管银行办理监管资金划转业务。

七、加强预售资金的监督管理

（一）对于开发企业有下列情形之一的，由监管部门责令其限期整改，整改期间暂停预售商品房网签备案系统使用权限：

（1）未按本办法规定收存或支取预售资金；

（2）提供虚假证明材料申请支取监管额度内的预售资金；

（3）其他违反预售监管规定的行为。

对逾期未整改到位的，按照相关规定，由监管部门通报批评，并纳入房地产信用评价系统公开曝光，情节严重的暂停办理项目预售许可。

（二）监管银行违反预售款监管金融服务协议约定或承办银行违反预售款三方监管协议约定的，依照协议严肃处理，情节严重的予以公开通报并抄送人行及上级银保监局。

（三）贷款银行未按相关规定将承购人的商业贷款、住房公积金贷款发放至监管账户，由此造成监管帐户资金不足以完成工程建设而停工6个月以上的，由市房管局向社会公告，并抄送人行及银保监局处理，市房地产管理局不再与其签订预售款监管金融服务协议。

（四）勘察、设计、施工、监理单位提供虚假证明材料或采取其他方式协助开发企业违规支取预售资金的，由监管部门责令其限期改正，对逾期未整改到位的，按规定予以通报及向相关部门抄送处理。

（五）行政机关及其工作人员在预售资金监管工作中滥用职权、玩忽职守、弄虚作假、泄露工作秘密的，由有关国家机关依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（六）市房地产管理局每月按不少于月预售许可量10%的比例，对监管项目进行抽查和核对，对抽查中发现违反《细则》的情况，形成检查分析报告，并严肃处理到位。检查项目比例不足一个的，检查不少于一个监管项目。具体抽查项目由预售信息系统在检查当日随机确定，特殊情况下结合市场检查、投诉情况确定。市房地产管理局将进一步加强监管服务平台的监测和随机抽查及时核查资金异动情况，加强商品房工程建设情况监测预警，妥善处置相关矛盾纠纷，受理咨询投诉会同有关部门依法处置违规行为。

八、预售资金账户注销

预售人在完成不动产初始登记后，持《不动产权证书》，向市房管局申请注销监管帐户。

本实施细则自2021年11月11日起实施，有效期1年。本细则实施前己取得商品房预售许可证的，按此细则执行。此前我市预售资金监管规定与本细则不一致的，以本细则为准。
西昌市房地产管理局
2021年11月10日